LL.M. Av. Muhammet Enes ÇIKATKurucu Avukat
Evinizi ya da dükkânınızı geri istiyorsunuz, kiracı çıkmıyor. Ya da tersi: ev sahibi "çık" diyor ve bunun hukuken bir dayanağı olup olmadığını merak ediyorsunuz. İki durumda da cevap aynı yerde: kanunda sayılan tahliye sebeplerinde.
Kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı yalnızca kanundaki sebeplerden biri varsa çıkarabilir. "Kontrat bitti" tek başına yeterli değildir. Sebebe göre dava açma süresi de değişir ve süre kaçarsa o yıl için hak kaybedilir.
Kısaca
- Sözleşme süresinin bitmesi tahliye sebebi değildir. Kira kendiliğinden birer yıl uzar (TBK m. 347).
- Sebepsiz tahliye ancak 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra mümkündür.
- Başlıca sebepler: ihtiyaç, yeni malikin ihtiyacı, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, kira bedelinin ödenmemesi.
- Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (1 Eylül 2023'ten bu yana, Ekim 2026 itibarıyla geçerli).
Kira sözleşmesi bitince kiracı çıkmak zorunda mı?
Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşme, kiracı süre bitiminden en az 15 gün önce çıkacağını bildirmezse aynı şartlarla bir yıl uzar. Kiraya veren, sadece sürenin bittiğini gerekçe göstererek sözleşmeyi sona erdiremez (TBK m. 347).
Kiracı ise belirli süreli sözleşmeyi her uzama yılının sonunda, 15 gün önceden bildirerek sona erdirebilir. Kanun bu konuda kiracıyı korur.
10 yıl kuralı nedir?
Kiraya verenin sebep göstermeden tahliye isteyebildiği tek durum budur.
- Belirli süreli sözleşmede: Sözleşme süresi bittikten sonra 10 yıllık uzama süresi dolunca, kiraya veren izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sebep göstermeden sona erdirebilir.
- Belirsiz süreli sözleşmede: Kiranın başlangıcından itibaren 10 yıl geçtikten sonra, genel fesih bildirim sürelerine uyarak sona erdirebilir.
Örnek: 1 Ocak 2015'te başlayan bir yıllık sözleşmede ilk süre 31 Aralık 2015'te biter. 10 yıllık uzama 31 Aralık 2025'te dolar. Kiraya veren, 31 Aralık 2026'da bitecek uzama yılı için en geç 30 Eylül 2026'ya kadar bildirim yapmalıydı. Bu tarih kaçtıysa bildirim bir sonraki yıl için geçerli olur.
Hangi sebeplerle tahliye davası açılabilir?
| Sebep | Dayanak | Dava ya da takip süresi |
|---|---|---|
| Kiraya verenin, eşinin, çocuklarının ya da bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı | TBK m. 350 | Sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay |
| Esaslı onarım, yeniden inşa ya da genişletme zorunluluğu | TBK m. 350 | Sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay |
| Taşınmazı sonradan satın alan yeni malikin ihtiyacı | TBK m. 351 | Edinmeden itibaren 1 ay içinde kiracıya bildirim, 6 ay sonra dava |
| Kiracının yazılı tahliye taahhüdü | TBK m. 352/1 | Taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay |
| Bir kira yılı içinde iki haklı ihtar | TBK m. 352/2 | Kira yılının bitiminden itibaren 1 ay |
| Kiracının ya da eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içinde oturmaya elverişli konutu olması | TBK m. 352/3 | Kiraya veren bunu sözleşme kurulurken bilmiyorsa, kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay |
| Kira bedelinin ödenmemesi (temerrüt) | TBK m. 315 | Konut ve çatılı işyerinde en az 30 günlük ihtarın dolmasından sonra |
Süreler kısa ve kesindir. Örneğin ihtiyaç sebebiyle tahliye davası, kira döneminin bitiminden sonra 1 ay içinde açılmazsa o yıl için hak kaybedilir ve kira bir yıl daha uzar.
İhtiyaç sebebiyle tahliyede neye dikkat etmeli?
İhtiyacın gerçek, samimi ve sürekli olması gerekir. Mahkeme bunu somut olaylara göre değerlendirir: kiraya verenin hâlihazırda oturduğu yer, ailenin büyüklüğü, işyeri ihtiyacında yürüttüğü ya da yürüteceği iş gibi.
İhtiyaç sebebiyle tahliye edilen konut ya da işyeri, haklı bir sebep olmadıkça 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz (TBK m. 355). Bu kurala uyulmazsa eski kiracı, son kira yılında ödediği bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat isteyebilir.
Tahliye taahhüdü ve iki haklı ihtar nasıl işler?
Tahliye taahhüdü, kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak kabul etmesidir. Taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması gerekir. Sözleşmeyle aynı anda imzalatılan taahhütler geçersiz sayılabilir. Taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatılabilir ya da dava açılabilir.
İki haklı ihtar, kiracının bir kira yılı içinde iki ayrı dönemin kira bedelini zamanında ödememesi ve kiraya verenin her biri için yazılı ihtar göndermesidir. Bu durumda kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılabilir. Kiracının sonradan ödemesi ihtarı haksız hâle getirmez.
Kiracı tahliye davası ne kadar sürer?
Süreç iki aşamadan oluşur:
- Arabuluculuk. Dava açmadan önce zorunludur. Arabulucu başvurudan itibaren 3 hafta içinde süreci bitirir, zorunlu hâllerde süre en fazla 1 hafta uzatılabilir. Taraflar burada anlaşırsa anlaşma belgesi ilam niteliğinde olur ve dava açmaya gerek kalmaz.
- Sulh hukuk mahkemesi. Anlaşma olmazsa dava sulh hukuk mahkemesinde açılır. Dosyanın süresi mahkemenin iş yüküne, tanık ve keşif ihtiyacına, istinaf yoluna gidilip gidilmediğine göre değişir. Kesin bir süre vermek doğru olmaz.
Tahliye taahhüdü ve kira borcunun ödenmemesi hâllerinde, dava yerine icra dairesi üzerinden ilamsız tahliye takibi de yapılabilir. Bu yol çoğu zaman daha hızlıdır ve arabuluculuk şartı aranmaz.
Arabuluculuk aşamasının maliyetini arabuluculuk ücreti hesaplama aracımızla görebilirsiniz. Adana'da başvurunun nereye yapılacağı Adana Arabuluculuk Bürosu sayfamızda.
Sıkça sorulan sorular
Ev sahibi kiracıyı zam yapmak için çıkarabilir mi?
Hayır. Kira artışı tahliye sebebi değildir. Kira bedelinin ne kadar artırılabileceğini kira artışı hesaplama aracımızla görebilirsiniz. Anlaşma olmazsa yol kira tespit davasıdır.
Evi satın alan yeni malik kiracıyı hemen çıkarabilir mi?
Hemen çıkaramaz. Taşınmazı edindiği tarihten itibaren 1 ay içinde ihtiyacını kiracıya yazılı olarak bildirmeli, edinmeden itibaren 6 ay geçtikten sonra dava açabilir.
Tahliye davası için arabulucuya gitmek zorunlu mu?
Evet. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. İcra dairesi üzerinden yapılan ilamsız tahliye takiplerinde bu şart aranmaz.
Kiracı tahliye kararına rağmen çıkmazsa ne olur?
Karar icra dairesi aracılığıyla zorla uygulanır. İcra müdürlüğü kiracıya tahliye emri gönderir, süre içinde boşaltılmazsa tahliye kolluk desteğiyle yapılır.
Kira sözleşmenize ve elinizdeki belgelere göre hangi tahliye sebebinin ve hangi sürenin geçerli olduğunu birlikte değerlendirmek için gayrimenkul hukuku sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgi verir (Ekim 2026 itibarıyla). Sözleşmenin türü, başlangıç tarihi ve bildirimlerin zamanı sonucu değiştirir. Kendi durumunuz belgelerinizle birlikte değerlendirilmelidir.
